경매개시일과 애매하게 얽힌 `유치권`… 풀이 방법은? -태인뉴스레터

이런 것도 있었네)

경매개시일과 애매하게 얽힌 `유치권`… 풀이 방법은?

최근 유치권에 대한 여러 사례와 정보가 공개되면서 유치권 자체에 대한 경매인들의 두려움은 많이 가신 상태다. 유치권은 사실상 최우선담보채권으로 분류되지만 그 성격이 불완전하고 성립에도 어려움이 많기 때문에 매수자에게 대항할 수 없는 상황임이 명백하다면 두려워할 이유도 없다. 

 

그러나 세상 만사가 마음대로 되지 않는 것처럼, 경매개시결정일을 전후로 점유 및 대금채권 취득시기가 놓이는 등 딱부러지게 판단할 수 없는 사례도 자주 나온다. 이럴 때 입찰자들은 상당한 혼란을 느낄 수밖에 없다. 

 

오늘 소개하는 내용은 바로 이와 같은 애매한 상황에서의 유치권에 관한 것이다. 과연 유치권 성립의 대전제는 무엇인지, 입찰자 입장에서 먼저 따져볼 부분은 무엇인지에 대한 의문을 다소간 해소할 수 있는 내용인만큼 자세히 읽어보면 나중에라도 적잖은 도움이 될 것으로 여겨진다. 

 

==================================================================

A건설회사는 B사가 보유한 건물의 증축 및 개축 공사도급을 받고 공사를 시작했다. 그러나 공사가 끝나기도 전에 B사의 사정이 어려워져 공사 중이던 건물이 경매로 넘어갔다.

  

A사는 공사대금 채권을 확보하기 위해 유치권을 주장하기로 마음먹고 B사와 협의, 건물에 대한 경매개시결정이 내려지기 전에 건물을 `점유`했다. 그리고 경매개시결정이 내려진 시점이 지나서야 증개축 공사를 완료했다.

 

 이 건물은 제3자인 C씨가 낙찰받았는데, A사는 공사대금 채권에 기한 유치권을 주장하며 C씨에게 건물을 명도해주지 않았다.

경매개시결정 전에 점유를 마쳤기 때문에 문제가 없다는 게 A사의 주장이었다.

  

낙찰자 C씨는 결국 건물인도 소송을 제기했고 원심을 맡은 서울고등법원은 C씨의 손을 들어줬다.

A사는 이에 불복해 상고했지만 대법원에서도 마찬가지 결론을 내렸다.  

 

대법원 판사진은 “유치권은 채권이 변제기에 있는 경우 비로소 성립하고 경매개시결저의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후 유치권을 취득한 경우 낙찰자에게 대항할 수 없다”고 설명했다.

  

A사가 비록 점유는 경매개시 결정 전에 마쳤지만 실제 유치권 취득 시점은 경매개시결정 이후이기 때문에 C씨에게 대항할 수 없다는 의미다. A사는 경매개시결정 이후에야 공사를 완료해 비로소 공사대금 채권을 갖게 된 만큼 이에 대한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 것이다. 

 

대법원은 오히려 “A사가 정당한 권한없이 그 직원으로 하여금 타인의 부동산을 지배 및 관리한 것은 소유자의 사용수익원을 침해한 사안이므로 손해배상책임을 진다”며 “민법 제750조에 의거, 대표이사도 회사와 연대해 불법행위에 대한 책임을 진다”고 결론지었다. <대법원 2013.6.27. 선고 2011다50165 판결> 

 

이상의 판례에서 알 수 있는 것은 유치권이 성립하기 위해서는 유치권 성립조건이 경매개시결정일 이전에 모두 충족돼야 한다는 것이다. 이 사건처럼 점유를 먼저 하고 나중에야 유치권을 취득한 경우라면 매수자를 이기지 못한다는 것이다. 

 

사실 유치권은 상당히 많은 문제를 일으키고 있음에도 불완전한 성격이 강한 사안이나 경매인들은 대출 제약 및 사용수익 제한을 이유로 무조건 외면하고 보는 습성이 강하다.

  

그러나 이 같은 물건들이 사실은 더 큰 수익을 내줄 가능성이 크다는 점을 함께 고려해보자. 어느덧 경매물건에 걸린 유치권을 분석해보고 있는 자신을 발견할 수 있을 것이다.

  

부동산태인 홍보팀(02-3487-9902 // 9930)

 편집자 주