실거주목적의 경매 중 대지권 미등기의 부분은?

경매에는 처음이라 동영상강의나 자료참고하면서 공부하고 있습니다. 실거주 목적으로 경매를 해볼려고 찾고 있는데 이번에 괜찮은 물건이 나와서  분석차 문의드립니다. 울산 2013 타경 13353 건입니다. 중복사건인데 제가 보기엔 괜찮은 물건 같습니다. 생소한 부분은 대지권 미등기인데 이부분 설명 부탁드리며 경매 참여해도 안전한지 권리분석과 명도를 어떻게 진행해야 할지도 설명부탁드립니다. 감사합니다.

ans79  (211.222.xxx.171) 2015.09.18 02:28  안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 문의하신 물건의 경우 가장 핵심 위험요소 중 하나가 대지권미등기 입니다. 이 부분을 간과하신 상태에서 괜찮은 물건이다... 라고 판단하는 것도 섣부른 판단입니다만, 대지권미등기 물건의 경우 경매정보사이트 상에서 확인 가능한 서류로 판단할 수 없는 내용이기도 합니다. 즉, 명도는 둘째치고, 대지권 미등기 사유와 이에 따른 낙찰자의 추가인수대상 유무를 확인하기 전까지는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단할 수 없습니다. 해당 물건의 경우, 감정평가서 상 대지평가금액이 포함되어 있으나, 이는 아파트와 같은 집합건물의 특성 상 토지와 건물을 일체로 평가하는 감정평가방식에 따른 것일 뿐 대지소유권을 취득한 상태라 할 수 없습니다. 따라서, 대지권 미등기 사유에 따라 추후 대지소유권 및 대지권 등기가 불가능하여 대지지분을 추가로 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있는 만큼 반드시 이에 대한 확인이 선행되어야 합니다. 허나, 앞서 답변드린 바와 같이 이와 관련된 사항은 추가적인 조사를 통해 확인해야 하는 사항인 만큼 현재 인터넷 상에서 답변드릴 수 있는 내용은 아닙니다. 따라서, 기본 서류 상의 내용만으로 이를 판단하는 그 어떤 답변도 신뢰하지 않으시는 것이 좋습니다. 명도의 경우, 대지권미등기와 관련된 사항 이후 확인해야 할 사항입니다만... 말소기준권리 이전의 전입으로서 대항력 성립 여지가 존재하는 1인의 전입이 확인됩니다. 따라서, 대항력 유무에 따른 낙찰자의 추가인수대상이 발생할 수 있는 만큼 임대차 및 점유관계와 이에 따른 대항력 유무에 대한 추가확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이점 각별히 주의하시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.   [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]  010-5554-6720      rygod  (61.250.xxx.83) 2015.09.18 10:34  1. 집합건물에 대지권이 미등기인 경우에는 우선 대지권은 있는데 등기가 미등기인지, 아니면 대지권 자체가 아예 없는지를 먼저 확인하는 것이 아주 중요합니다. 본건은 감정평가서에 대지권금액이 표시되어 있어 낙찰자는 일반적으로 대지권을 취득하게 되는 것으로 보여지긴 합니다만 그러나 이와는 별도로 대지권 취득비용이 완납되어 있는지와 대지권의 등기가 언제쯤 가능한지를 반드시 사전에 확인하고 입찰에 참여하시기 바랍니다. 한편 대지권 자체가 아예 없다면 건물의 낙찰자는 대지소유자로부터 지료청구를 당하거나 구분소유권 매도청구를 당할 수 있으며, 법정지상권조차도 없는 경우라면 건물철거 대상이 될 수도 있으니 대지권 확보방안을 세우신 후에 입찰하시기 바랍니다. 참고로 법원감정평가서에 대지권이 표시되어 있어 대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰 받았는데 대지권이 없을 경우에는 매각허가결정 취소사유로 대응할 수는 있겠습니다. 2. 본건은 말소기준권리보다 앞선 권리는 없음으로 낙찰로 인수되는 권리는 없으며 대항력없는 임차인은 있으나 배당으로 퇴거대상이며 단지 미수보증금이 발생할 경우 명도에 저항은 예상되긴 합니다.