연접개발이란?

연접 개발이란?

현행법령에 있어서는 연접개발규제는 3가지 법에서 규정

1)국토의 계획및 이용에 관한 법률 및 시행령 (개발행위허가)

2)수도권정비계획법 시행령 (대규모개발사업)

3)산지관리법 시행규칙 (산지전용허가기준)

연접개발의 목적은 난개발 방지인데 개발하고자 하는 토지의 연접한 토지에서 이미 기 개발 되어있거나 개발허가가 되어 있으면 신규로 개발하고자 하는 토지에 개발이 일부 또는 전부가 제한된다는 뜻으로 기존개발면적과 신규로 개발하고자 하는 면적을 합산해서 일정한 규모가 넘으면 개발허가가 나지 않는다.

개발행위허가의 면적기준은(국토의 계획및 이용에 관한 법률)

도시 지역 - 주거지역.상업 지역, 자연 녹지 , 생산녹지 , 1만㎡ 미만

공업 지역 , 3만㎡ 미만

보전녹지지역 , 5천㎡ 미만

관리 지역, 3만㎡ 미만

농림 지역, 3만㎡ 미만

자연환경보전지역, 5천㎡ 미만

--------------------------------------------------------

개발행위허가의 면적기준 (국토의 계획및 이용에 관한 법률)

□ 연접한 토지의 개발면적(허가면적)과 합산하여 따지게 되므로 개발행위 허가 목적으로 토지를 구입할때는 조심해야 한다.

□ 만일 이 기준표의 면적 보다 더 넓은 면적으로 개발하려면 지구단위계획/ 또는 특별법에 의한 개발계획을 통하여 개발해야 한다.

□ 연접 개발 제한을 피해가기 위해서는 너비 20미터 도로를 기 개발지와 분리하면 연접개발제한을 받지 않는다.

요즘 일부 전문가들은 난개발 방지 목적의 연접개발제한규정이 오히려 난개발의 요건이 된다고 지적하는 분들도 계십니다

(연접개발을 피해가기 위해서 이리저리 도로를 개설한다든가 아니면 개발행위허가의 규제를 피하기 위해 넓은 토지의 측면에서의 개발보다는 해당면적 위주로 개발하려는 경향이 강해서 인것 같습니다)

[질의]자연녹지 지역안에서 개발 행위 허가 시 연접 개발 적용 여부]

[질의 내용]

ㅇ자연 녹지 지역 안에서 약 2000평정도의 토지에 제1종 근린생활시설을 건축하고자 하나 기존의 주택지와 일부 공사 중인 면적까지 합산하여 면적을 산정하는 경우 1만㎡를 초과하여 개발 행위 허가가 어렵다고 하는데 연접 개발의 적용 기준은 어떻게 되는지??

[회신 내용]

ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제1항의 규정에 의거 자연 녹지지역 안에서는 개발 행위 허가 규모를 1만㎡ 미만으로 제한하고 있고 동조 제4항의규정에 의거 동 개발 행위 허가 규모 산정 시 이미 개발 행위가 완료된 토지와 연접하여 개발하는 경우 등에는 이를 하나의 개발 행위로 보아 그 면적 규모를 산정토록하고 있습니다.

ㅇ 다만 동조 제5항 제3호의 규정에 의거 개발 행위 허가 대상인 토지에 제1종 근린생활 시설을 건축하고자 하는 경우에는 제4항의 연접개발이 적용되지 않는다.

조문

제55조 (개발 행위 허가의 규모)

①법 제58조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 개발행위의 규모"라 함은 다음 각호에 해당 하는 토지의 형질 변경 면적을 말한다. 다만 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의범위안에서 당해 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례 로 따로 정할 수 있다.

1. 도시지역

가. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 1만㎡ 미만

나. 공업지역 : 3만㎡ 미만

다. 보전녹지지역 : 5천㎡ 미만

2. 관리지역 : 3만㎡ 미만

3. 농림지역 : 3만㎡ 미만

4. 자연환경보전지역 : 5천㎡ 미만

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만 개발행위허가의대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.

③ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 의한 면적제한을 적용하지 아니한다.

1. 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가동시에 이루어지는 경우

2. 당해 개발행위가농어촌정비법 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업으로 이루어지는경우

3. 도시지역외의 지역에서 초지조성 영림 골재 및 토석채취 또는 채광을 위한 경우

4. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 경우

④ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지 지역ㆍ관리 지역ㆍ농림 지역 또는 자연환경 보전 지역안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. <개정 2004.1.20>

1. 삭제 <2004.1.20>

2. 삭제 <2004.1.20>

⑤ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제4항의 규정을 적용하지 아니한다. <개정 2004.1.20>

1. 다음 각목의 요건을 갖춘 경우. 다만 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 지역여건상 다음 각목의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있다.

□ 가. 개발 행위 허가의 대상인 토지가 개발 행위가 완료되었거나 개발 행위 허가 등에 의하여 개발 행위가 진행 중이거나 예정 된 다른 토지와 고속국도ㆍ일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로ㆍ하천ㆍ공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것

□ 나. 개발 행위 허가의 대상인 토지의 진입 도로가 너비 8미터 이상이고 주간선 도로 또는 도로법 제11조의 규정에 의한 도로(고속국도를 제외한다)에 직접 연결될 것

2. 개발 행위허가의 대상인 토지가 자연 취락 지구ㆍ개발 진흥 지구 또는 위락 지구 안에 위치한 경우

3. 개발 행위 허가의 대상인 토지에 제1종 근린 생활 시설또는 주택(주택법 제16조의 규정에의한 사업계획승인을 받아야하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우

*국토해양부 공고 제2010-106호

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 개정함에 있어 국민에게 미리 알려 의견을 수렴하고자 그 취지와 주요내용을 행정절차법 제41조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.

2010년 2월11일

국토해양부장관

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부 개정안 입법예고

1. 제안이유

일정 규모 이상의 개발사업 지역 등에 공동구 설치를 의무화하기 위한「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 개정ㆍ공포(2009.12.29)됨에 따라 법률에서 위임된 공동구 설치 의무화 사업 유형ㆍ사업규모 등을 정하고, 개발행위허가제도를 지역실정에 맞게 운영하도록 규제를 완화하려는 것임

2. 주요골자

가. 법률에서 정한 공동구설치 의무화 사업지역인 도시개발구역, 택지개발예정지구, 경제자유구역, 정비구역이외에 공동구 설치사례, 사업규모, 공동구 설치효과 등을 감안하여 기업도시개발구역, 산업단지, 보금자리주택지구, 도청이전신도시를 의무화 대상사업 지역으로 정함(안 제36조제2항)

나. 공동구 설치 의무화 사업규모는 공동구 활성화 정책의 효과 등을 고려하여 의무화 대상 사업지역 등이 100만㎡ 이상되는 곳으로 함(안 제36조제1항)

다. 공동구에 통합수용 가능한 시설물 중 필수시설물(전기, 통신, 상수도, 냉난방, 중수도, 쓰레기수송관로)은 수용을 의무화하고, 안전 및 기술적 고려가 필요한 임의시설물(필수 수용시설이외의 가스, 하수관로 등)은 공동구협의회 심의를 거쳐 수용함(안 제36조의2제1항)

라. 공동구 설치비용은 공동구 점용예정자와 사업시행자가 부담하되, 공동구 점용예정자는 해당 시설을 개별적으로 매설할 때 필요한 비용의 범위로서 공동구 설치위치ㆍ규모ㆍ주변여건 등을 감안하여 공동구협의회에서 정하는 금액으로 하고, 사업시행자는 공동구 총 설치비용 중 공동구 점용예정자 부담비용을 제외한 나머지 금액을 부담하도록 함(안 제36조의5)

마. 공동구관리자는 공동구 안전 및 유지관리계획을 공동구협의회 심의를 거쳐 수립하고, 공동구 안전을 위해 정기점검은 6월에 1회 이상, 정밀점검은 2년에 1회 이상, 긴급점검은 공동구관리자가 필요하다고 판단한 시기에 실시하도록 함(안 제37조제2항부터 제5항)

바. 단일공장, 체육시설 등 대규모 시설물은 그 입지, 주변의 토지이용실태 및 기반시설 등을 지구단위계획수립 없이 도시계획적 관점에서 검토하여 시ㆍ도도시계획위원회 심의를 거쳐 개발행위허가 규모와 관계없이 개발이 가능하도록 허용함(안 제55조제3항)

사. 연접개발제한이 배제되는 건축물을 주택 및 제1종근린생활시설에서 제2종근린생활시설까지 확대하되, 지역실정에 맞게 운영하도록 조례로 용도지역별 건축물ㆍ대지의 규모, 층수 및 세대수 등을 설정하여 난개발을 방지함(안 제55조제5항)

아. 공장ㆍ축사 등이 개발행위허가 규모를 초과하여 기개발된 지역은 조례로 정하는 범위내에서 연접개발제한에 관계없이 개발을 허용하여 집단화를 유도하고, 지방자치단체는 집단화 유도지역에 기반시설을 우선적으로 설치하도록 하여 토지공급을 원활히 함(안 제55조제5항․제7항)

[필요한 부분만 발췌함]

제53조(허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위) 법 제56조제4항제3호에서 “대통령령으로 정하는 경미한 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다. 다만, 다음 각 호에 규정된 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.	제53조(허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위) -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
2. 공작물의 설치	2. ---------------
가. 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 25제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각호의 1에 해당하는 공작물(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다.	가. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치를 제외한다.
나. 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세제곱미터 이하, 수평투영면적이 75제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각호의 1에 해당하는 공작물(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다.	나. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치를 제외한다.
다. (생 략)	다. (현행과 같음)
3. ∼ 6. (생 략)	3. ∼ 6. (현행과 같음)
제55조(개발행위허가의 규모) ①ㆍ② (생 략)	제55조(개발행위허가의 규모) ①ㆍ② (현행과 같음)
③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 면적제한을 적용하지 아니한다.	③ ------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 3. (생 략)	1. ∼ 3. (현행과 같음)
<신 설>	3의2. 해당 개발행위가 「건축법」제2조제1호에서 정하는 하나의 대지로서 법 제58조제1항제2호부터 제5호까지에 따른 기준에 대한 시ㆍ도도시계획위원회 또는 대도시에 두는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 이루어지는 경우. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 자문을 거쳐 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 요청할 수 있다.
4.ㆍ5. (생 략)	4.ㆍ5. (현행과 같음)
④제1항 및 제2항을 적용할 때 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 면적 산정에 포함하지 아니한다.	④ -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
5. 2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 경우	5. -------------------------------------- 경우(기존 대지를 확장하는 경우는 제외한다)
⑤다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제4항을 적용하지 아니한다.	⑤ 해당 개발행위가 제1항에 따른 개발행위허가의 규모에 적합한 경우로서 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 경우에는 제4항에 따라 산정한 개발행위면적이 제1항에 따른 개발행위허가규모를 넘어서는 경우에도 개발행위를 허가할 수 있다.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
3. 개발행위허가의 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택(「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우	3. 개발행위허가의 대상인 토지에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 용도지역별 건축물 및 대지의 규모, 층수 또는 주택호수 등의 범위안에서 건축하고자 하는 경우. 이 경우 도시계획조례로 정하는 일정규모 이상의 건축물은 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 자문을 거쳐야 한다. 가.「건축법 시행령」별표1 제1호의 단독주택(「주택법」제16조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다) 나.「건축법 시행령」별표1 제2호의 공동주택(「주택법」제16조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다) 다. 「건축법 시행령」별표1 제3호의 제1종근린생활시설 라.「건축법 시행령」별표1 제4호의 제2종근린생활시설(같은 호 차목ㆍ타목 및 파목은 제외한다)
4. (생 략)	4. (현행과 같음)
<신 설>	5. 건축물의 집단화를 유도하기 위하여 특별시ㆍ광역시 시 또는 군의 도시계획조례로 다음 각 목의 기준을 정하는 경우에 그에 따라 건축물을 건축하고자 하는 경우 가. 집단화를 유도하고자 하는 용도지역 나. 가목으로 정하는 용도지역에 건축할 수 있는 건축물의 용도 다. 라목의 거리 안에서 이루어지는 기존 개발행위면적(제1항에 따른 용도지역별 개발행위허가규모 이상으로 정하되, 연속하여 개발이 되지 아니하도록 충분히 넓게 정하여야 한다) 라. 나목에서 허용하는 기존 건축물과의 거리(도로의 너비는 제외하되, 50미터 이내로 한다) 마. 기반시설 또는 경관 등 그 밖에 필요하다고 인정하는 사항
⑥특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 제1항의 규정에 의한 개발행위허가 규모에 적합하지 아니함에도 불구하고 제5항제3호 또는 제4호의 규정을 적용하여 개발행위허가를 하는 경우에는 당해 건축물의 용도를 변경(연접개발을 적용하지 아니하는 건축물간의 변경을 제외한다)하지 아니하도록 조건을 붙여야 한다.	⑥ ------------------------------------ 제5항제3호부터 제5호까지의 규정에 따라 ---------------------------- 해당 건축물의 용도를 변경(제5항제3호부터 제5호까지의 규정에 따라 각 호에서 건축할 수 있는 -------------------------------------------------------------.
<신 설>	⑦ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 제5항제5호에 따라 건축물의 집단화를 유도하는 지역에는 도로 및 상ㆍ하수도 등 기반시설을 우선적으로 설치하도록 노력하여야 한다.
제110조(지방도시계획위원회의 업무) ① (생 략)	제110조(지방도시계획위원회의 업무) ① (현행과 같음)
②법 제113조제2항제4호에 따라 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회는 그 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)와 관련한 다음 각 호의 사항에 대하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에 대하여 자문을 할 수 있다.	② ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 시장ㆍ군수ㆍ구청장---------------------------.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)

부칙

제1조(시행일) 이 영은 2010년 6월 30일부터 시행한다.

제2조(공동구 설치 의무화 대상지역에 관한 적용예) 제26조제2항의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 해당 법률에 따라 지역등이 지정ㆍ고시된 분부터 적용한다.

제3조(경과조치) 제55조제5항의 개정규정에 따라 조례에 위임된 사항은 해당 조례가 제정되거나 개정될 때까지 종전의 규정에 의한다.

토지거래허가구역은 땅의 취득 시에, 부재지주는 땅의 처분 시에 거래를 제한하는 제도다.

그런데 땅을 개발 이용하는 경우에도 사전에 필히 유의하여야할 것이 있다.

그것이 바로 연접개발제한제도이다.

통상 어느 지역의 땅을 개발 이용하고자 할 때에는 우선 그 땅의 지목과 용도지역을 가려서, 해당법규에서 허용하는 적합한 용도에 맞도록 인허가를 내게 된다.

농지라면 우선 국토계획법과 농지법 그리고 관련 토지공법의 규제 내에서 허용되는 용도를 검토하여, 적절한 건폐율과 용적율에 맞게 농지전용 등 개발행위허가와 건축허가를 받게 된다.

그러나 실제 이 과정만으로 다 되는 것은 아니다.

당해 토지의 법규 검토 상 아무런 문제가 없다고 하여도, 그 토지의 주변이 이미 상당히 개발되어 있다면 연접개발제한에 걸려 인허가를 받을 수 없는 경우가 있다.

연접개발제한은 현행법상 2가지 법에 근거한다.

우선 국토계획법에는 용도지역별로 일반적인 연접개발제한의 면적이 나와 있다.

국토계획법은 일단의 개발규모의 총 한도에 관하여 관리지역과 농림지역은 30000㎡로 규정한다.

그러나 임야에 관하여는 별도로 산지관리법에서 일단의 임야개발지 30000㎡한도에 경계선으로부터 250m이내의 연접개발을 금지하는 규정을 두고 있다.(종전 500m의 거리가 2008년 7월 16일부터 250m로 축소되었다.)

이러한 두가지 연접개발금지는 실무상에서는 엄청난 규제로 받아들여지고 있으며, 여기에는 두 가지 커다란 문제점이 있다고 보여진다.

첫번째, 문제점은 이 규제가 자기 땅이 아닌 주변의 탓으로 개발이 제한된다는 사실이다.

자기 땅이 서류상 외형상으로는 개발가능한 멀쩡한 땅인데도, 순전히 주변의 여건으로 개발 불가능한 땅, 못 쓰는 땅으로 묶임으로서, 거래가 어려울 뿐만 아니라, 지주는 이로 인한 막대한 재산상 피해를 받게 되는 결과를 가져온다는 사실이다.

그래서 개발이 진행되는 곳에서는 먼저 개발허가를 받아 놓는 이가 임자라는 해괴한 논리가 성립되는 것이 바로 연접개발제한이다.

농지의 연접개발을 피해 공장이 산속으로 들어가고, 임야의 연접개발을 피하려고 불필요한 넓은 길을 만든다.

또 하나의 문제점은 이 연접개발제한은 서류나 현장답사로도 결코 알아볼 수 없다는 점이다.

연접개발에 걸리는지 여부는 관공서의 허가심사사항이기 때문에 연접해당여부를 알려면, 필히 시 군 구의 주무부서에 가서 일일이 확인해 보아야 한다.

연접을 적용하는 기준면적은 시 군 구에 따라 조례로 달리 정하도록 되어 있기 때문이다.

그뿐 아니라 연접을 판단하는 거리를 계산하는 방법도 시 군 구에 따라 다르다.

이처럼 연접개발은 외견상 확인할 수 없고 구체적인 연접확인방법의 통일된 지침이 없어서, 실무상 개발인허가를 내어 땅을 이용하는데 곤혹스러운 어려움을 주고 있는 것이다.