경매와 권리분석

 

★ 인수주의와 소멸주의 중 말소기준등기 예제

어느 물건이 아래의 순위로 등기가 되어 있다면 말소기준권리와 소멸과 인수를 알아보자

㉮ ① 근저당권 ② 압류등기 ③ 전세권등기 ④ 가압류 등기 ⑤ 가등기

말소기준등기는 ① 근저당권이 되고 그 뒤의 ②③④⑤등기는 배당 여부에 관계없이 모두 소멸(말소)된다.

㉯ ① 담보가등기 ② 근저당권 ③ 전세권 ④ 임차권 ⑤ 가처분

말소기준등기는 ① 담보가등기 이고 그 뒤의 등기②③④⑤는 배당 여부와 상관없이 모두 소멸된다.

㉰ ① 가압류 ② 근저당권 ③ 전세권 ④ 가처분 ⑤ 강제경매

말소기준등기는 ① 가압류 이고 뒤의 등기들 ②③④⑤번의 등기들 은 모두 소멸 한다.

㉱ ① 근저당권 ② 임차인 ③ 가처분 ④ 가압류 ⑤ 가압류

말소기준등기는 ① 근저당권이고 그 뒤의 ②③④⑤번의 등기들은 배당 여부에 상관없이 모두 소멸 된다.

㉲ ① 임차인 ② 근저당권 ③ 압류 ④ 가압류 ⑤ 가처분

말소기준등기는 ②근저당권이고 ① 임차인은 인수해야한다.  ③④⑤등기는 소멸된다.

㉳ ① 근저당권 ② 가압류 ③ 가처분 ④ 예고등기 ⑤ 강제경매

말소기준등기는 ① 근저당권인데 그 뒤의 등기는 모두 말소되지만 문제는 ④예고등기는 말소되지 않으므로 주의를 요한다.

말소기준권리(등기) 보다 뒤에 있는 모든 권리는 소멸하나 “예고등 기” “유치권”은 소멸하지 않고 인수해야 함으로 주의를 요한다.

㉴ ① 임차권 ② 가처분 ③ 담보가등기 ④ 가압류 ⑤ 강제경매

말소기준등기는 ③담보가등기이고 앞의 등기①②는 인수해야하고 뒤의 등기④⑤는 말소된다.

㉵ ① 배당신청 전세권 ② 가압류 ③ 압류 ④ 가등기 ⑤ 가처분

말소기준등기는 ① 배당신청한 전세권이고 ②③④⑤등기는 모두 소멸한다.

㉶ ① 세금 압류 ② 근저당권 ③ 가압류 ④ 가처분 ⑤ 강제경매

말소기준등기는 ① 세금압류이고 ②③④⑤등기는 모두 소멸한다.

㉷ ① 근저당권 ② 전세권설정 ③ 가압류 ④ 가등기 ⑤ 유치권

말소기준등기는 ①근저당권이고 말소기준등기 후의 등기는 모두 소 멸되는데 유치권은 소멸되지 않고 낙찰자 인수임을 유의 하여야 한다.

5) ◘◘◘ 말소기준권리 사례

▣ 말소되는 권리

� 근저당권 � 가압류 � 압류 � 담보가등기 � 소멸되는 전세권 � 경매 기입등기. 위 등기,...

즉 말소기준등기 이후의 모든 등기:

① 가처분. ②가등기. ③환매등기. ④주택임차권. ⑤지상권. ⑥지역 권. ⑦전세권. ⑧근저당권. ⑨상가임차권 등은 모두 소멸 된다.  [단, 예고등기와 유치권은 제외]

▣ 말소되지 않는 권리

� 근저당권 � 가압류 � 압류 � 담보가등기 � 소멸되는 전세권 � 경매 기입등기. 위 등기...

즉 말소기준등기 이전의 모든 등기:

①가처분 ②가등기 ③환매등기 ④주택임차권 ⑤지상권 ⑥지역권 ⑦전세권 ⑧상가임차권 ⑨예고등기 ⑩유치권 등은 모두 낙찰자가 인수한다.

 

▣ 특수한 경우의 가처분은 말소되지 않는다.

토지소유자가 그 지상건물 소유자에 대하여 토지인도청구권을 위하여 건물에 가처분 등기를 한 경우 건물만 경매가 나온 경우 가처분은 매각으로 소멸되지 않는다.

2006타경13802		경기도 안양시 동안구 평촌동 900-4. 신세기타운 4층000호
사건접수	06.03.14	소유자	(주)신세기	[입찰진행 내용]
				구분	입찰기일	최저가	결과
입찰방법	기일입찰	채무자	(주)신세기	1차	07.5.8	1억8200	유찰
				2차	07.6.19	1억4560	유찰
매각물건	건물만매각	감정가	182,000,000원	3차	07.7.20	1억1648	유찰
				4차	07.8.14	9318만4
건물면적	102.85㎡(31.11평)	최저가	93,184,000원(51%)	낙찰:98,300,000원(54.01%)
대지권	대지권미등기	보증금	27,960,000원(30%)	매각결정기일07.8.21
물건종별	근린상가(63평형)	채권자	(주)스펙스	대금지급기한07.9.28-납부
				배당기일: 07.12.14
건 물	6층 중 4층	63.평형	102.85㎡(31.11평)	182,000,000원		보존등기01.6
토 지	대 지 권	대지권 미등기			가격시점06.04.26
(주)베타	점포전부	①사업자등록:미상 ② 확정일자: 01.09.01 ③ 배당요구일: 06.04.20			1억4천	순위배당가능
2001.9.1	전세권(전부)	(주)베타	140,000,000원				소멸
2001.9.10	가 처 분	정재0		건물철거 및 대지인도청구			인수
2001.10.9	가 압 류	정재0	481,950,000원	말소기준등기			소멸
2002.1.19	압 류	동안구청		세무13410-			소멸
2006.10.1	임의경매	(주)베타	청구금액1억4천만	2006타경13802			소멸

� 말소기준등기 사례

1 �  근저당권 2008.03.20----00은행

�  가 압 류 2008.04.20

�  가 압 류 2008.06.20

�  가 등 기 2008.09.20

�  가 처 분 2009.03.20

�  임의경매 2010.01.20----00은행

경매 나온 물건을 갑구와 을구 등기가 빠른 순위로 나열하면 위와 같다. 말소기준등기는 ������ 근저당권이고 그 뒤의 모든 등기는 소멸됨으로 등기부상의 권리분석에는 문제가 없다.

2. � 가 압 류 2008.09.09----임꺽정

� 전세권설정2008.9.20

� 임 차 권 2008.11.20

� 압 류 2009.3.20

� 예고등기 2009.5.20

� 강제경매 2010.1.10----가압류권자-임꺽정

 

등기부등본 갑구와 을구를 등기날자별로 정리하면 위와 같다.

말소기준등기는 � 가압류이고 그 뒤의 모든 등기는 소멸된다. 그러나 � 예고등기가 문제가 되는데 예고등기는 말소가 되지 않으므로 입찰에 주의를 요한다.

 

3. � 가 등 기 2008.03.20

� 가 압 류 2008.05.20

� 가 압 류 2008.07.20

� 가 처 분 2009.07.20

� 가 압 류 2009.12.20

� 강제경매 2010.01.10---- 가압류

이 물건에서 말소기준등기는 �가압류이고 그 뒤의 등기는 모두 소멸 된다. 하지만 �가압류 앞의 등기 �가등기는 낙찰자가 인수해야 함으로 피해야 할 물건이다.

4. � 압 류 2008.02.20----00구청

�  근저당권 2008.05.20

�  가 처 분 2009.06.20

  � 가 압 류 2009.08.20

  � 예고등기 2009.12.20 ----가처분의 예고등기

  � 임의경매 2010.01.20---- 근저당권

이 물건은 [갑구]와[을구]를 시간순서로 정리해 놓은 것인데 [갑구]에 기입되는 것은 �압류 �가처분 � 가압류 � 예고등기 �� 임의경매 [을구]에 기입되는 것은 �근저당권이다.

말소기준등기는 �압류이고 그 뒤의 등기는 모두 소멸되는데 문제는 ��예고등기이다. 말소가 되지 않으므로 주의를 요하고 자신이 없으면 입찰을 금해야 한다.

5. � 소 유 자(갑) 2007.03.20----소유권 등기

  � 가 압 류 2007.09.20----박 말 숙

  � 소 유 자(을)2009.09.15----소유권등기-상속받음

  � 근저당권 2009.12.15

  � 임의경매 2010.02.20----근저당권자. 이 물건도 [갑구]와[을구]를 등기 순위로 정리 해 놓았는데 말소기준등기는 무엇인가?  언뜻 보기에는 � 가압류라고 알기 쉬우나 � 가압류는 전 소유자의 가압류 이므로 말소기준등기가 되지 못한다. � 근저당권이 말소기준등기가 된다.

� 가압류는 낙찰자가 인수해야 하는가? 이것이 문제인데 대법원 최근 판례를 보면 낙찰금에서 배당을 하고 가압류권자가 연락이 안 되면 법원에 공탁을 해놓고 가압류권자는 10년 안에 찾아가면 된다. 10년이 넘으면 국고로 귀속된다.

배당은 가압류결정 당시의 청구금액 한도로 배당하고 말소하게 된다. [대법원 판례2006.7.28.선고 2006다19986 판결-배당이의]

� 전 소유자의 가압류는 말소되나 인수조건부인 경우는 말소가 되지 않는다.

가압류 인수를 전제로 하였는지 여부에 따라 가압류 소멸 여 부를 판단 한다.[대법원2007.4.13선고 2005다8682판결]

대법원 2007.4.13. 선고 2005다8682 판결 최근 판례를 보면 예외적으로 “집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로” 매각한 경우에 한해서 “가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 말소촉탁의 대상이 되지 않는다”고 한다. 아직 변경된 선례를 모르는 담당 판사가 인수조건을 달았다면 인수 된다는 것이다.

출처 :전국공인중개사회[일사천리] 원문보기▶ 글쓴이 : 박찬섭(메뚜기)