[스크랩] 4500만원에 빌라 3채 매입…1년 만에 수익 200％ 비결은

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[Real Estate] 4500만원에 빌라 3채 매입…1년 만에 수익 200% 비결은   한국경제 | 2015.02.05 07:04   정충진 변호사의 실전! 경매 <2> 건물 부문만 경매 나오고 다른 경매인이 토지 낙찰 유치권자에 인도 명령 신청 토지소유자도 건물 보유 법적 철거 권리 가졌지만 실제로는 집행 불가능 토지소유자에 빌라 매각 경매 전업투자자 A씨는 법원 경매를 통해 경기 고양시 벽제동에 있는 빌라 세 채(전용 60㎡)를 매입해 1년여 만에 200%에 육박하는 수익률을 올렸다. A씨가 빌라 세 채를 매입하는 데 든 비용은 4500만원이었다. 채당 1500만원 정도밖에 들지 않았다. 원목으로 내부를 마감한 신축 빌라여서 정상적이라면 한 채에 적어도 1억원 이상 줘야 하는 물건이었다. 싸게 매입한 데는 그만한 이유가 있었다. 이 물건은 건물 부분만 경매로 나왔다. 토지는 다른 사람 소유였다. 다른 경매인이 토지를 낙찰받아간 상태였다. 게다가 건물은 철거될 운명이었다. 법원에서 제공하는 물건명세서에는 ‘건물만 입찰, 토지소유자로부터 건물철거 판결 확정돼 있음’이라는 무시무시한 문구가 기재돼 있었다. 토지 소유자가 집을 철거하면 투자금액을 속수무책으로 날리게 되는 위험한 물건이었다. 게다가 유치권을 주장하는 점유자까지 있었다. 유치권 금액은 공사대금에 이자를 합한 3000만원이었다. 집을 넘겨 받으려면 유치권자에게 3000만원을 줘야 하는 것이다. 상황이 이렇다 보니 감정가격 5500만원짜리 건물들은 여러 차례 유찰됐다. A씨는 최저응찰가격이 감정가격의 21%인 1200만원대까지 떨어지자 과감하게 1500만원대에 응찰해 경쟁자 한 명을 물리치고 세 채를 낙찰받았다. 유치권과 건물 철거 부분은 해결이 가능하다는 필자의 조언을 들은 뒤라 주저하지 않았다. 잔금을 내고 나서 유치권 해결부터 나섰다. 유치권자를 상대로 인도명령을 신청했다. 한 달 정도 뒤에 인도명령이 인용됐다. 돈 한 푼 주지 않고 유치권자를 내보내게 된 것이다. 공사업자(유치권자)는 이 집을 점유하고 있었다. 그러나 철저히 탐문조사한 결과 이 건물이 아닌 다른 건물 공사대금을 받기 위해 이 집을 점유하고 있었다. 이 빌라와 공사대금의 상관관계가 없어 유치권은 성립하지 않는다. 강제로 끌어내기 위한 예고절차인 계고 집행을 하자 유치권자는 자발적으로 집을 비워줬다. 이렇게 유치권자와의 싸움은 생각보다 싱겁게 끝났다. 애초 이 물건의 진짜 리스크는 철거 판결문을 쥐고 있는 토지 소유자였다. 토지 소유자에게 건물을 비싸게 팔거나 땅을 싸게 매입하는 것이 A씨의 수익모델이다. 평범한 사람은 불가능하다고 생각한다. 토지 소유자가 칼자루를 쥐고 있는 것처럼 보이는 까닭이다. 하지만 고수의 눈엔 틈새가 보인다. 토지 소유자는 땅뿐만 아니라 빌라 건물 10채 중 5채를 보유하고 있었다. 철거를 집행하려면 한 동(棟) 전체를 부숴야 한다. 그러면 자기 소유 건물까지 사라지는 것이다. 법적으로 철거할 권리를 가지고 있지만 물리적으로 철거가 불가능한 것이다. 토지 소유주의 목적은 애초부터 철거가 아니라 A씨를 압박해 건물을 싸게 사는 것이었다. 예상대로 토지 소유자는 A씨를 압박하기 위해 퇴거 집행을 하겠다는 내용증명을 여러 차례 보내 왔다. 그러나 A씨는 무응답으로 일관했다. 1년 정도의 시간이 흐르자 제풀에 지친 토지 소유자가 백기를 들고 투항했다. 토지 소유자는 차입금이 너무 많아 장기전을 하기 어려웠다는 후문이다. A씨는 토지 소유자에게 건물을 한 채에 4500만원에 매각했다. 한 채에 3000만원(200%)의 수익이 난 것이다. A씨에게 부과될 세금도 토지 소유자가 부담하기로 했다. 정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >

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글쓴이 : 참사랑. 원글보기

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